напишиет нам
admin@nodvig.info

Недвижимость:
купля-продажа недвижимости;
оценка недвижимости;
ипотека.

Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.

Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности:

• прогнозирование будущих доходов;

• капитализация дохода.

На первом этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих доходов. В зависимости от принятого в дальнейшем методе расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т.д.

Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах. При этом используются как ретроспективные данные, так и прогнозные. Главное условие - нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных).

Определение стоимости оцениваемого помещения:

Сдп = ЧОДнп / ОНК,

Где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.р. ( оценка стоимости недвижимости);

ЧОДнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс.р.;

ОНК - общая норма капитализации.

ОНК = ЧОДс / ЦПс ,

Где ЧОДс - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемыми (из прил. 3 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.;

ЦПс - цены продаж нежилых помещений , сопоставимых с оцениваемым (из прил. 2 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.

Для определения ЧОДнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.

На втором этапе доходного подхода осуществляется капитализация доходов. Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину стоимости. Для пересчета будущих доходов в текущую стоимость используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на капитал и возврата капитала. Доход на капитал - это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Возврат капитала - это погашение суммы первоначального вложения.

См. также: зонирование.