напишиет нам
admin@nodvig.info

Недвижимость:
купля-продажа недвижимости;
оценка недвижимости;
ипотека.

Стоимость нежилого помещения

Подход сравнительного анализа продаж - это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продажи объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов (см.: договор купли продажи), аналогичных оцениваемому (активный рынок).

Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с.27 /.

Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:

• сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

• анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

• отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

• приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

• анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены, т.е. 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту оценки и занесены в таб.3.1.

При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: "За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?" Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, "направлениях" или коэффициентах.

При корректировке цен аналогов в "направлениях" определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные. Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога - абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.

Все вносимые поправки применяются к элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату) / Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл.оценки, с 192-200 /. В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету относят:

• Состав передаваемых прав собственности;

• Условия финансирования сделки купли-продажи;

• Условия продажи;

• Время продажи / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с. 28 /.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке) /Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимость в Госуниверситете по землеустройству Вып.1., с.192-200 /. Это:

• Месторасположение;

• Физические характеристики;

• Экономические характеристики;

• Дополнительные компоненты стоимости / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие /.